Certains bâtiments, pourtant rénovés il y a moins de dix ans, ne satisfont déjà plus aux critères réglementaires établis par le décret tertiaire. Plusieurs gestionnaires découvrent que la simple déclaration de consommation ne suffit pas : l’obligation s’étend à une réduction chiffrée et progressive, assortie de sanctions financières en cas de non-respect.
Les collectivités locales, tout comme les entreprises, doivent réviser la gestion de leur parc immobilier, sous peine de voir leur responsabilité engagée. La pression monte sur les acteurs du secteur, confrontés à des échéances précises et à une évaluation publique de leurs résultats.
Le décret tertiaire : un tournant pour les bâtiments et les collectivités
Le décret tertiaire rebat les cartes de la gestion immobilière. Porté par la loi ELAN de 2018, il impose à tous les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² une trajectoire exigeante de réduction de la consommation énergétique :
- -40 % d’ici 2030
- -50 % à l’horizon 2040
- -60 % à atteindre en 2050
Ces objectifs s’appliquent, soit par rapport à une année de référence choisie, soit en respectant une valeur absolue définie par arrêté. Le dispositif, complété par les arrêtés valeurs absolues et l’arrêté Méthode, touche un large éventail de domaines : bureaux, commerces, établissements scolaires ou de santé, plateformes logistiques, administrations… Impossible d’y échapper.
Le secteur tertiaire, tel que l’INSEE le définit, engage propriétaires, gestionnaires, locataires et exploitants dans une transition énergétique qui ne laisse pas le choix. La loi ne se contente pas de fixer des intentions générales : chaque structure doit enregistrer chaque année ses données de consommation sur la plateforme OPERAT, pilotée par l’ADEME. Ces informations servent de base à une évaluation transparente, renforcée par la notation Éco Énergie Tertiaire et des contrôles menés par le ministère de la transition écologique.
Les modalités tiennent compte des réalités du terrain. Les objectifs peuvent être modulés en présence de contraintes techniques ou patrimoniales, les résultats mutualisés au sein d’un groupe, et le décret BACS vient s’ajouter en imposant la gestion technique du bâtiment. La gestion au quotidien en ressort transformée : la collecte, la fiabilité et la traçabilité des données deviennent incontournables. Qu’il s’agisse du secteur public ou du privé, tous se retrouvent désormais confrontés à une exigence nouvelle, celle de l’efficacité énergétique, avec à la clé un mécanisme de sanctions qui combine publication publique des mauvais élèves et amendes administratives.
Ce changement de paradigme, fruit de l’empilement des lois Grenelle II, Énergie-Climat et Climat-Résilience, s’inscrit dans la stratégie nationale pour le climat. Les collectivités, souvent propriétaires de vastes ensembles, mesurent déjà l’ampleur du défi. Désormais, le décret tertiaire n’est plus un horizon théorique : il s’impose concrètement à tous les niveaux de décision.
Qui doit vraiment se mettre en conformité et pourquoi ce n’est pas négociable ?
Dès que la surface d’un local tertiaire dépasse 1 000 m², le décret tertiaire s’applique. Le secteur d’activité ou la forme juridique n’entrent pas en ligne de compte. Qu’il s’agisse d’un bâtiment public ou privé, d’un siège d’administration ou d’entreprise, chaque exploitant d’un bien tertiaire est concerné. Cette règle vise sans exception :
- les propriétaires et gestionnaires de bâtiments
- les locataires et exploitants de surfaces tertiaires
- les entreprises, collectivités, établissements de santé, d’enseignement, hôtels, commerces, plateformes logistiques
La loi ELAN, qui a posé les fondations du dispositif, ne laisse pas de place au doute : la réduction progressive de la consommation énergétique devient une contrainte structurante pour l’ensemble du parc. Pour s’organiser, les acteurs s’appuient souvent sur l’entité fonctionnelle assujettie (EFA) : une unité de gestion définie par le décret, qui peut regrouper plusieurs bâtiments ou parties de bâtiments.
Pourquoi ce n’est pas discutable ? Parce que le texte s’accompagne de sanctions concrètes. En cas de manquement, le nom de la structure peut être publié (name & shame) et une amende administrative infligée. Chaque année, l’administration procède à des contrôles et la plateforme OPERAT centralise toutes les données. Traçabilité et transparence deviennent la norme. L’enjeu est clair : la transition énergétique du parc tertiaire n’est plus une option, mais une obligation encadrée par des contrôles et des sanctions qui ne laissent aucune marge à l’hésitation.
Des obligations concrètes qui changent la gestion au quotidien
Le décret tertiaire fait évoluer en profondeur la pratique des gestionnaires et responsables techniques. Collecter, vérifier et transmettre les données de consommation énergétique devient un rituel annuel, à inscrire dans la routine de gestion.
Chaque bâtiment soumis à la réglementation doit déclarer ses consommations sur la plateforme OPERAT de l’ADEME, ce qui donne lieu à une attestation annuelle et une notation Éco Énergie Tertiaire.
Voici les seuils à respecter, qui structurent la feuille de route :
- une baisse de 40 % de la consommation d’ici 2030
- 50 % en 2040
- 60 % en 2050
Deux voies existent : soit une diminution relative par rapport à une année de référence, soit l’atteinte d’une valeur absolue fixée par arrêté. Mais la réalité impose des ajustements. Certains groupes mutualisent leurs résultats pour compenser les bâtiments moins performants grâce aux meilleurs élèves. D’autres demandent une modulation des objectifs face à des contraintes techniques, patrimoniales ou économiques.
Il ne s’agit plus seulement de déclarer : la qualité des données, leur traçabilité, la capacité à justifier les écarts deviennent centrales. Le décret BACS ajoute une couche avec l’obligation d’installer une gestion technique du bâtiment (GTB) pour les systèmes énergétiques puissants. Si le respect n’est pas au rendez-vous, la sanction tombe : publication publique du nom de l’entité ou sanction financière. Avec ce dispositif, la France impose une discipline nouvelle dans la gestion énergétique du tertiaire, où la donnée occupe une place de premier plan.
Comment transformer ces contraintes en opportunités pour votre activité ?
Se mettre en conformité avec le décret tertiaire ne se limite pas à cocher une case réglementaire. C’est aussi l’occasion de bâtir une stratégie de gestion énergétique solide, orientée sur le pilotage des dépenses et la valorisation du patrimoine. L’audit énergétique prend alors toute sa dimension : il permet de cibler les sources d’économie, de hiérarchiser les actions à mener et d’engager une transformation durable des bâtiments.
Pour concrétiser ces ambitions, quelques leviers structurants peuvent être activés :
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) : ce dispositif peut financer une partie des investissements liés à l’amélioration de la performance énergétique.
- Solutions numériques, telles que Citron, Ubigreen ou OPERA Energie : elles simplifient le suivi, l’analyse des consommations et la déclaration annuelle sur OPERAT.
Structurer sa démarche passe aussi par l’adoption d’un système de management de l’énergie (SMÉ), certifié ISO 50001, qui facilite la traçabilité, la consolidation des données et l’amélioration continue. Opter pour un contrat de performance énergétique (CPE) engage les parties sur des résultats mesurables et sécurise les investissements consentis.
Réduire la consommation énergétique ne relève plus seulement d’une contrainte règlementaire. C’est aussi un moyen d’optimiser les charges, de se prémunir face aux fluctuations des prix de l’énergie et de renforcer son attractivité auprès des investisseurs. En somme, piloter activement sa conformité, c’est transformer une obligation en avantage concurrentiel, en signe tangible d’engagement pour la transition énergétique.
Face à ces exigences, le secteur tertiaire n’a plus le luxe de l’attente : la performance énergétique s’impose, et chaque décision compte. À chacun d’écrire la suite, entre discipline nouvelle et perspectives de transformation.
